Come funziona il regime di Cedolare Secca?

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che permette di applicare un’imposta sostitutiva dell’Irpef (la cui aliquota minima è pari al 23%) e delle addizionali al reddito derivante dall’immobile.
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo se il contratto è a canone libero oppure un’aliquota del 10% se il contratto è a canone concordato.

I proprietari persone fisiche che danno in locazione gli immobili a uso abitativo, compresi quelli turistici e quelli che prevedono servizi di fornitura biancheria e pulizia locali, potranno optare per la cedolare secca al 21%. Da tale data, può essere applicata anche sui proventi lordi che derivano da sublocazioni brevi e da contratti di locazione brevi conclusi dal comodatario con terzi.

Dal 1° gennaio 2021 la cedolare secca può essere applicata alle locazioni brevi (inferiori ai 30 giorni) solo se durante l'anno si affittano al massimo 4 immobili. Se gli immobili destinati alle locazioni brevi sono più di 4, l’attività di locazione si intende svolta in forma imprenditoriale e la cedolare secca non può essere applicata. In questo caso scatta l'obbligo di aprire la partita IVA per affittare gli immobili.

In aggiunta, se si opta per la cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e le proroghe del contratto.

A fronte di questi vantaggi, la scelta di applicare la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione sulla base dell’indice nazionale dei prezzi al consumo ISTAT.

Può essere adottato solo da persone fisiche proprietarie e da persone fisiche titolari del diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione), per le sole locazioni abitative. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

In termini fiscali, il reddito assoggettato a cedolare:

• è escluso dal reddito complessivo
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
• il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico).