Registrazione del contratto di locazione: termini, spese e cedolare secca

La registrazione del contratto di locazione è un adempimento importante quando si affitta con o senza cedolare secca. Vediamo in dettaglio obblighi, termini, imposte e sanzioni in caso di omessa o tardiva registrazione.

Quando è obbligatoria la registrazione del contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione è obbligatoria se la locazione ha una durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno solare. Pertanto, non devono essere registrati tutti quei contratti che hanno durata inferiore ai 30 giorni, come ad esempio locazioni turistiche, o che complessivamente nell'anno non hanno superato i 30 giorni.

Ad esempio, Mattia e Marco concludono nell'anno 2019 due contratti di locazione turistica per la stessa casa al mare, ognuno della durata di 20 giorni. Sommandoli, la durata complessiva è di 60 giorni (20x2=40) nello stesso anno solare. In questo caso il secondo contratto dovrà essere registrato poiché sono stati superati i 30 giorni di locazione.

Come registrare il contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione può essere fatta telematicamente sul sito Fisconline dell'Agenzia delle Entrate. In genere, i commercialisti (o le associazioni di categoria e i CAF) possiedono le credenziali per poter accedere a tale servizio. Se si vuole agire autonomamente, è possibile provvedere alla registrazione online iscrivendosi attraverso il seguente link: Registrazione Fisconline.

Un'alternativa alla registrazione online è quella di recarsi personalmente a un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. In tal caso è necessario consegnare all'Agenzia delle Entrate 2 originali del contratto di locazione e il modello RLI compilato con la richiesta di registrazione, oltre alle ricevute di pagamento delle spese di registrazione. Si ricorda che i possessori di almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari hanno l’obbligo della registrazione telematica.

Entro 60 giorni dalla registrazione dovrà essere inviata una comunicazione all'inquilino ed all’amministratore di condominio dell'avvenuta registrazione.

Spese di registrazione del contratto

Le spese di registrazione del contratto di locazione sono pari a:

• imposta di bollo pari a € 16 che deve avere data di emissione non successiva alla data di stipula e deve essere applicata su ogni copia del contratto da registrare. L’imposta di bollo deve essere apposta ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe. In caso di registrazione online l'imposta di bollo verrà calcolata dal sistema
• imposta di registro pari al 2% del canone annuo per ogni anno di locazione da pagarsi mediante il Modello F24. L'importo dovuto per l'imposta di registro può variare a seconda dell'immobile locato. L'Agenzia delle Entrate pubblica un riepilogo delle spese di registrazione e al momento della registrazione calcolerà per voi quanto dovuto. In ogni caso l'imposta di registro non può essere inferiore a € 67.

Se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani ed ha durata pluriennale, è possibile scegliere se corrispondere l’imposta di registro per l’intera durata del contratto o anno per anno. Ad esempio, se ho stipulato un contratto di locazione della durata di 4+4 anni, per un canone annuo di € 10.000, se decido di pagare l’imposta di registro per l’intera durata del contratto, dovrò pagare il 2% x € 10.000 x 4 anni = € 800. Se invece decido di pagare l’imposta anno per anno, dovrò pagare ogni anno il 2% x € 10.000 = € 200 ogni anno.

Registrazione contratto di locazione con cedolare secca

I contribuenti che hanno optato per la locazione con cedolare secca non devono pagare né l'imposta di registro né l'imposta di bollo ma sono tenuti comunque alla registrazione del contratto.

Si ricorda che l'opzione della cedolare secca permette di pagare un'imposta sostitutiva dell’Irpef pari al 21% sul canone annuo se il contratto è a canone libero oppure un’aliquota del 10% se il contratto è a canone concordato. Per maggiori dettagli potete leggere il nostro articolo su come funziona la cedolare secca.

Termini di registrazione del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate

Il termine per la registrazione del contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate è di 30 giorni dalla firma del contratto oppure dall'inizio della locazione se anteriore alla firma. Ad esempio, un contratto di locazione che inizia il 1° novembre ma viene firmato il 10 novembre, deve essere registrato entro il 1° dicembre.

Sanzioni per tardiva o omessa registrazione del contratto di locazione

Le sanzioni per la tardiva o omessa registrazione del contratto di locazione sono molto onerose. In caso di mancata registrazione è applicabile una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta, oltre gli interessi di mora. Inoltre, saranno applicate anche sanzioni per il mancato pagamento dell’imposta di bollo che vanno dal 100% al 150% di tale imposta.

In caso di registrazione tardiva le sanzioni sono ridotte in base al tempo trascorso prima della regolarizzazione. Qui un riepilogo utile realizzato dall'Agenzia delle Entrate sulle sanzioni applicabili.

Sanzioni per mancata registrazione del contratto di locazione con cedolare secca  

In caso di tardiva o mancata registrazione del contratto di locazione con cedolare secca, il contribuente deve pagare una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta di registro calcolata sulla base dell’imposta di registro calcolata sul canone pattuito per l’intera durata del contratto, anche se il pagamento dell'imposta di registro di bollo sono sostituite dal pagamento della cedolare secca. Sul punto puoi leggere la Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate.

Anche in questo caso, per la registrazione tardiva sono ridotte le sanzioni nella stessa misura prevista per i contratti di locazione senza cedolare secca.

Proroga e rinnovo registrazione del contratto di locazione

Per proroga del contratto di locazione si intende che alla prima scadenza il contratto si prolunga automaticamente per il periodo previsto. Per rinnovo invece si intende una nuova stipula del contratto di locazione. Ad esempio, un contratto di locazione 4+4 viene prorogato dopo i primi 4 anni automaticamente senza necessità di alcuna comunicazione. Si parla di rinnovo se al termine degli 8 anni le parti decidono proseguire nel loro rapporto locativo, potendo inserire nuove condizioni (canone diverso, termini di pagamento etc.).

Sia la proroga sia il rinnovo del contratto di locazione vanno registrati utilizzando la medesima procedura della prima registrazione del contratto. La registrazione dovrà essere effettuata all’ufficio dell'Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato il contratto di locazione entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Ad esempio, un contratto di locazione 4+4 iniziato il 1° giugno 2019, se viene prorogato di altri 4 anni la registrazione deve essere effettuata entro il 1° luglio 2023.