Il Contratto di Locazione per Airbnb: Guida Pratica

Vuoi affittare il tuo immobile e ti stai chiedendo se è necessario un contratto di locazione per Airbnb? Per affittare un immobile a uso turistico è obbligatorio stipulare un contratto in forma scritta che ti permette di tutelarti in caso di controversie con il tuo ospite. Insieme al nostro partner Airbnb abbiamo creato una guida pratica per aiutarti a scegliere il contratto giusto.

Quando serve stipulare un contratto di locazione per Airbnb e quando no?

Per tutte le locazioni, comprese le locazioni turistiche, è obbligatorio firmare un contratto scritto. Pertanto, anche se la prenotazione dell'immobile avviene su una piattaforma di intermediazione come Airbnb, il locatore (host) e il conduttore (guest) devono firmare un contratto di locazione. Inoltre, se la durata della locazione è a "lungo termine" e supera i 30 giorni nel corso dell'anno, ci saranno alcuni adempimenti aggiuntivi che vedremo in dettaglio più avanti (es. il contratto dovrà essere registrato).

Non è invece necessario stipulare un contratto di locazione turistica se il locatore esercita la sua attività in strutture ricettive extra-alberghiere (residence, agriturismi, b&b, ostelli, affittacamere, case e appartamenti per vacanze - CAV, etc.). In tali casi si applica il “contratto d’albergo” che è di natura verbale e non necessita della forma scritta. A differenza dell’attività di locazione turistica, l’attività ricettiva extra-alberghiera consiste nel mettere a disposizione un immobile fornendo regolarmente anche servizi accessori durante il soggiorno dell’ospite. Ad esempio, se offri agli ospiti ogni giorno prima colazione e pulizia delle camere, si tratterà di un attività ricettiva extra-alberghiera e non una locazione turistica.

Il contratto di locazione turistica per Airbnb

La forma contrattuale più utilizzata per questi affitti è il contratto di locazione turistica che consente di concedere in locazione un immobile esclusivamente per un periodo di vacanza, per finalità di svago o culturali. L'immobile pertanto non può essere usato come residenza. Queste le caratteristiche principali del contratto:

• Durata: non è prevista una durata minima o massima. La durata pertanto può essere liberamente fissata dalle parti
• Canone: non ci sono vincoli al canone di locazione che può essere liberamente stabilito dalle parti
• Destinazione d'uso: l’immobile affittato deve essere esclusivamente un immobile a uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10).
• Servizi aggiuntivi: è possibile fornire servizi di biancheria e di pulizia dei locali
• Attestazione di Prestazione Energetica: il locatore deve consegnare all'inquilino l'Attestazione di Prestazione Energetica (APE) dell'immobile. Se non si è dotati dell'APE, dopo aver scaricato il nostro contratto, ti indicheremo come ottenerla.

Le persone fisiche che esercitano in forma non imprenditoriale la locazione turistica possono adottare il regime fiscale agevolato della cedolare secca. Il locatore sarà esente dall'eventuale imposta di registro e di bollo e il canone di locazione sarà tassato al 21%. In questo articolo puoi trovare maggiori informazioni sulla cedolare secca.

Con il nostro servizio puoi creare facilmente il contratto, rispondendo a qualche semplice domanda e inserendo i dati delle parti. Una volta scaricato e stampato, il contratto dovrà essere firmato dalle parti all'arrivo dell'inquilino (guest). Ti consigliamo di far visitare all'ospite l'immobile prima di firmare e di consegnargli le chiavi solo dopo la sottoscrizione del contratto.

Il contratto è lo stesso a prescindere dalla durata della locazione. Tuttavia vi sono differenti adempimenti da svolgere quando la locazione è di breve o di lungo periodo. Vediamoli in dettaglio:

1. Come funziona il contratto per affitti brevi

Per affitti brevi si intendono quei contratti di durata inferiore a 30 giorni nel corso dell'anno. In questi casi il contratto non deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate, fatta eccezione nel caso in cui l'immobile venga affittato allo stesso inquilino con più contratti per un periodo superiore a 30 giorni nel corso dell'anno (1° gennaio - 31 dicembre). Ad esempio, l'affitto di un immobile per un weekend è un affitto breve, se però lo stesso inquilino tornerà tutti i weekend dell'anno i contratti che superano il 30esimo giorno dovranno essere registrati.

Ci saranno anche alcuni adempimenti semplici (es. comunicazione dei dati dell'ospite alla questura attraverso il portale AlloggiatiWeb) che ti spiegheremo dettagliatamente dopo che avrai scaricato il contratto.

Dal 1° gennaio 2021, la cedolare secca può essere applicata agli affitti brevi solo se nell’anno si concedono in locazione breve al massimo 4 immobili. Qualora gli immobili destinati alle locazioni brevi siano più di 4, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale e per questo motivo non si potrà applicare la cedolare secca. In tal caso sarà necessario aprire la partita IVA per locare gli immobili in questa modalità.

2. Come funziona il contratto per affitti a lungo termine

Per affitti a lungo termine si intendono locazioni turistiche di durata superiore a 30 giorni. Il contratto da utilizzare è lo stesso che si utilizza per gli affitti brevi e ha le medesime caratteristiche.

L'unica differenza consiste nell'obbligo della registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Puoi trovare maggiori informazioni in questo articolo che descrive in dettaglio la registrazione del contratto di locazione. Per registrare il contratto bisogna apporre un'imposta di bollo pari a € 16 ogni 100 righe e un'imposta di registro pari al 2% del canone. I locatori che hanno optato per la cedolare secca non devono pagare né l'imposta di registro né l'imposta di bollo ma sono tenuti comunque alla registrazione del contratto.

Contratti per finalità non turistiche

Ci sono alcuni casi in cui il contratto di locazione turistica non si adatta alle esigenze dell'inquilino. Può capitare infatti che il soggiorno sia dovuto per motivo di lavoro, di studio, di salute, etc. In questi casi, puoi richiedere tramite LexDo.it il contratto di locazione transitoria o quello di locazione a uso foresteria. Queste le caratteristiche principali delle due tipologie contrattuali.

Contratto di locazione transitoria

Il contratto di locazione transitoria si usa per affittare un immobile per un periodo non superiore ai 18 mesi per finalità abitative non turistiche. Può essere stipulato solo in presenza di valide ragioni di transitorietà (es. motivi di lavoro, di studio, etc.) che devono essere indicate nel contratto. Per questo contratto il canone non sempre può essere stabilito liberamente. In alcuni casi dovranno essere rispettati un minimo e un massimo a seconda delle caratteristiche e dell'ubicazione dell'immobile.

Contratto di locazione ad uso foresteria

Il contratto di locazione ad uso foresteria può essere utilizzato solo quando un'azienda (es. SPA, SRL, SRLS) vuole affittare un immobile da usare come abitazione per i propri dipendenti e/o collaboratori. Il dipendente o il collaboratore sarà colui che abita nell'immobile, mentre l'azienda pagherà il canone e le eventuali spese condominiali. Questo contratto non ha limiti di durata e il canone è liberamente pattuito tra le parti.